[221010] 재건축 초과이익 환수제 / 분양가 상한제란?

부동산 용어의 의미와 상세 내용을 알아보자!

1) 재건축 초과이익 환수제  2) 분양가 상한제

 

 

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목차
1) 부동산 용어 정의 - 재건축 초과이익 환수제 / 민간택지 분양가 상한제
2) 재건축 초과이익 환수제 상세 내용
3) 분양가 상한제 상세 내용

 

1) 부동산 용어 정의 - 재건축 초과이익 환수제 / 민간택지 분양가 상한제

 

A) 재건축 초과이익 환수제

- 조합원이 재건축으로부터 얻은 이익이 주변 집값 상승분과 비용을 제외하고 1인당 평균 3,000만 원을 넘을 경우, 초과 금액에 대해서 구간별로 10~50%를 부담금으로 환수하는 제도.

 

B) 민간택지 분양가 상한제

- 공동주택의 분양가를 산정할 때 일정한 표준 건축비와 택지비(감정가)에 가산비를 더해 분양가를 산정하고 그 가격 이하에 대해서 분양하도록 한 제도.

 

2) 재건축 초과이익 환수제 상세 내용

재건축 초과이익은 재건축 종료시점(준공 인가)의 부동산 가격에서

추진 위원회 설립 승인이 되는 개시시점의 부동산 가격, 주변 집값 평균 상승분, 개발비용을 뺀 부분이다.

* 재건축 초과이익 = 준공인가 - (추진 위원회 설립 승인 시기) 부동산 가격 - 주변 집값 평균 상승분 - 개발비용

 

이 재건축 초과이익에 대해서 초과 금액별로 10~50%까지

누진적으로 과세하는 제도를 '재건축 초과이익 환수제도'라고 한다.

 

이는 토지로부터 발생된 개발이익을 세금으로 환수하여 배분을 통해

토지에 대한 투기를 방지하며 효율적인 토지 사용을 목적으로 만들어진 제도이다.

 

해당 제도는 2006년에 도입되었으며, IMF 이후 부동산 시장 위축을 우려하여 2013년 ~ 2017년 말까지

잠정 유예되었다가 2018년 다시 부활하였다. 

 

2022년 현재 '재건축 초과이익 환수제'에 대해 새로운 부동산 개편안이 나오게 되었다. 

A) 부과기준 완화 (3,000만원 이상 → 1억 원 이상시 부과)

B) 부과시점 변경 (추진위 구성 시점 → 조합설립 시점)

C) 1주택 장기보유 감면 (최대 50% - 10년 이상 보유 시)

 

2022 '재건축 초과이익 환수제'관련 부과시점 변경안

 

3) 분양가 상한제 상세 내용

아파트 수요자들이 일정 부분 원가를 알아볼 수 있도록 분양가를 책정 시 택지비, 기본형 건축비, 가산비 등을 연동시켜 책정을 한다. 재개발, 재건축 아파트, 주상복합 아파트에도 해당 분양가 상한제는 적용되고 있다.

 

'05년 공공택지 중 84㎡ 이하부터 분양가 상한제를 적용하였으며, '07년 9월부터 민간택지로 영역을 넓혔다.

하지만 주택공급 위축과 아파트 품질 하락 등의 부작용이 나타났고 이를 통해 서울 재개발, 재건축 사업의 인허가가 대폭 줄었다고 한다.

더불어 '15년 글로벌 경제위기로 인해 분양가상한제 기준이 완화되었다. '19년부터 서울의 집값이 들썩거리면서 다시 4년 7개월 만에 분양가 상한제를 부활시켰으나 코로나 바이러스로 '20년 7월 29일 본격적으로 적용하였다고 한다.

 

분양가 상한제 적용지역은 다음과 같다.

[분양가 상한제 적용 지역] - '19년 12월 17일 기준 / 총 322개 동
- 서울 18개 구 309개 동
  (강남, 서초, 강동, 송파, 마포, 영등포, 동작, 성동, 용산, 양천, 중구, 광진, 서대문, 강서, 노원, 동대문, 은평, 성북)
- 경기 3 개시 13개 동
  (광명, 하남, 과천)

 

더불어 분양가 상한제 적용 주택의 입주자 거주의무기간은 아래 도표와 같다.

구분에 따라 최소 2년에서 최대 5년까지 의무 거주기간을 지켜야 한다.

('21년 2월 19일 기준) 적용된 분양가상한제 적용주택 입주자 거주의무기간

 

 

 

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