[221015] 2기 신도시 (위례,광교) 집값 추락?!

롤러코스터 타는 2기 신도시 집값, 3기 신도시는?

매주 최대 하락폭 맞는 2기 신도시 위례, 광교 일부 단지 가격 회귀

 

↓↓↓ 2기 신도시 집값 현황이 알고싶다면 아래 기사를 확인해보세요
10억→18억→12억 롤러코스터 타는 집값... 잘 나가던 위례, 광교도 미끌 / 출처 : 해럴드경제

https://n.news.naver.com/mnews/article/016/0002052960

10억→18억→12억 롤러코스터 타는 집값…잘나가던 위례·광교도 미끌 [부동산360]

---

목차
1) 2기 신도시란?
2) 2기 신도시 집값 현황 및 하락 원인
3) 2기 신도시 전망 및 대응방향

 

1) 2기 신도시란?

1기 신도시의 거주지 마련과는 달리 2기 신도시는 높아가는 서울 부동산 가격을 막고자 추진된 사업이다. ‘03년 참여정부 때부터 2기 신도시 건설계획을 발표하였다. 서울 도심에서 약 20km 반경 내에 위치한 도시들과 1기 신도시 때에 실패한 자족기능을 높이기 위해 대규모 산업단지와 대규모 기업들을 유치하기 위해 노력하며, 높은 녹지율을 확보하여 쾌적한 주거여건을 만들고자 하였다.

 

2기 신도시는 총 12개의 지역으로 수도권 10개 지역과 충청권 2개 지역에 해당한다.

상세 지역은 다음과 같다.

 

-경기 김포(한강)
-인천 검단
-화성 동탄1
-화성 동탄 2
-평택 고덕
-수원 광교
-성남 판교
-서울 송파(위례)
-양주 회천/옥정
-파주 운정
-충남 천안, 아산신도시
-대전 서구, 유성구 도안신도시

 

2) 2기 신도시 집값 현황 및 하락 원인

서울 도심 20km 반경 내의 도심 그리고 높은 녹지율 확보와 자족기능이 확보된 2기 신도시들 광교, 위례, 판교 등에서의 부동산은 매력적이었으며 이에 따라 ‘20년~’21년 가격이 대폭 상승하게 된다.

 

수원시 영통구 원천동 광교중흥S클래스 (84㎡)는 ‘21년 8월 18억 원(31층)까지 최고 가격을 경신하였으나 ‘22년 상반기 15억 원대 그리고 현재 12억 원까지 급락하는 것을 볼 수 있었다.

‘19년 9월 실거래가 10억 2천만 원에 대비하면 2년 만에 8억이 오르고 1년이 안된 채 6억이 떨어진 셈이다.

 

  (1) 광교중흥S클래스(84㎡) : 10억 2천만 원 (’19 09) -> 18억 원 (21’ 08) -> 12억 (22’ 09)

  (2) 위례자연앤센트럴자이(59㎡) : 14억 6천만 원 (’21 09) -> 11억 3천만 원 (’22 09) - ’20년 06월 이후 최저가

 

이처럼 각종 개발 호재와 교통망 개선, 높은 녹지율 등 여러 조건 등이 좋음에도 불구하고 집값이 대폭 떨어지는 이유는 무엇 때문일까?

 

  (1) 금리인상 - 부동산 경기 침체 우려로 인한 반응

  (2) 단기간 급격한 상승으로 인한 거품 우려 (주변 도시들보다 큰 상승폭에 따른 하락)

  (3) 1기 신도시의 재건축에 대한 영향

 

위 3가지 정도로 정리되겠지만 결론적으로 거래량이 없기 때문이다. 어떠한 이유로든 수요자가 없기에 공급량이 많아도 거래가 안된다. 현재 경제 상황에 따른 위험 리스크를 안고 싶은 사람이 없으며, 안정적인 가격이 올 때까지 기다리기 때문이다.

 

얼마 전과천 아파트 청약시장이 붐을 이룬것도 사실 수요자가 견딜 수 있는 주변 시세보다 저렴한 가격에 집값이 형성되었기에 많은 사람들의 청약이 이루어진 것으로 볼 수 있다.

*과천 아파트 청약시장 관련 기사

 

 

3) 2기 신도시 전망 및 대응방향

당분간은 전국 아니 전 세계의 부동산 시장이 쉽지 않은 시기이다. 지속적인 금리인상으로 인해 대출의 부담과 자산 가치의 하락의 우려가 있기 때문이다. 하지만 길게 본다면 자본주의 사회 속 화폐의 가치 지속적인 하락으로 인해 자산의 가격은 지속적인 우상향을 유지할 수밖에 없다.

 

2기 신도시 부동산 가격도 경기 상황이 나아져 금리인하 계획이 발표되면서부터 정체가 될 것이고 금리가 인화된 시점, 경기가 부활될 거라는 신호탄이 울리는 그 시점부터 움직일 것이다. 하지만 1기 신도시 재건축 소식과 3기 신도시 물량도 변수이기에 조심스럽기도 한 부분이다.

 

그렇기에 우선 2기 신도시 중 총인구수, 유입되는 인구수, 직주근접 도시 등등 부동산에서 유리한 위치를 가진 지역들의 부동산 내용을 하나씩 공부해나가면 추후 좋은 결과가 있지 않을까 싶다.

 

하지만 2기 신도시 말고 더욱 매력적인 지역이 있다면 상대적인 하락을 이어질 것이다. 예를 들자면 1기 신도시의 재건축 발표, 서울 지역의 공급량 추가, 3기 신도시의 물량 수급 등등. 이렇기에 하나의 지역만 분석할 것이 아닌 주변 다수의 인구가 거주하는 지역들의 소식의 귀를 기울여보자. (일시적으로는 1기 신도시 재건축이 대거 발표되면 2기 신도시들의 전셋가는 오르지 않을까?)

 

---

↓↓↓ 1기 신도시 관련 내용 및 과천 청약 내용이 궁금하시다면 아래를 확인해보세요

 

[221011] 1기 신도시 특별법 언제 적용되는지 확인하기

 

[221013] 오랜만에 청약홈이 붐빈 이유는?

'우가랜드' 카카오뷰 친구추가

카카오 뷰에서 '우가랜드'를 추가하고 My뷰에서 모아보세요.

http://pf.kakao.com/_nuxkTxj