[221018] 둔천주공 재건축 공사 재개... 분양가는 얼마?

단군 이래 최대 재건축 사업, 서울 강동구 둔촌주공 재건축 공사 재개

분양가 3.3㎡당 3700만 원 목표, 둔천주공 재건축 아파트

 

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둔촌주공 재건축 공사 재개... "3.3㎡당 분양가 3700만원 목표"

https://n.news.naver.com/mnews/article/025/0003231225?sid=101 

둔촌주공 재건축 공사 재개…"3.3㎡당 분양가 3700만원 목표"

 

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목차
1) 재건축 의미와 재건축 절차
2) 둔천주공 아파트 재건축 공사 중단 이유
3) 둔천주공 재건축 공사 재개 현황 및 둔천주공 분양가

 

1) 재건축 의미와 재건축 절차

재건축(Reconstruction)은 단어 그대로 건축물을 '(건축물을) 다시 건축하다'라는 의미로 해석된다.

즉 해당되는 토지 내의 정비기반시설은 양호하나 노후 및 불량한 부동산들의 소유자들이 조합 및 단체들을 결성하며 기존의 부동산 건물을 없애고 새로 건축물을 올려 주거환경을 개선하기 위한 것으로 볼 수 있다.

 

 *재개발(Redevelopment)은 오래되고 낙후된 건축물들을 없애고 해당 토지에 새로 기반시설과 주거지를 짓는 사업으로

   재건축과는 성격임 다름을 알 수 있다. 

 

재건축의 대상은 여러가지 조건들이 있다. 일반적으로 기존 또는 예정 세대수가 300세대 이상이며 대지면적이 10,000㎡ 이상인 지역이 기본이 된다. 또한 안전사고 우려와 재해 등으로 정비사업이 필요한 지역에 한해서 재건축이 진행될 수 있다. 지역별로 해당 재건축법이 조금씩 상이하며 일반적으로 3~40년 노후 건축물에 대해서 그 대상이 된다고 하지만, 안전진단 등 다양한 조건들을 만족해야 재건축을 진행할 수 있기에 재건축 사업을 진행하고 싶어도 어려움이 있다.

 

사업 진행에 어려움은 '재건축 절차'가 여러 단계를 거쳐야 하며, 해당 단계를 승인받기까지 오랜 기간이 걸리기 때문이다. 현재 약 10단계로 이루어져 있다.

[재건축 사업의 절차]

1. 기본계획 → (안전진단) → 2. 정비계획 수립 → 3. 구역 지정 → 4. 추진위원회 승인 → 5. 재건축조합 인가 → 6. 사업시행 인가 → 7. 관리처분계획인가, 주택건설 및 분양 → 8. 추진위원회 승인 → 9. 입주 → 10. 조합청산 및 해산

 

이처럼 각 단계에서 각 다양한기관과 해당 지역의 조합 등등 각 이해관계의 승인을 거쳐야 하기에 조율함이 쉽지가 않기에 장기 프로젝트로서의 성격을 매우 지닌다. 또한 해당 구역 내의 토지를 소유한 조합원의 승인을 받는 절차도 있기에 조합원 다수가 적극적이지 않으면 해당 사업 진행이 더디게 진행되는 경우도 있다. 이는 재건축에 대해서 조합원들 역시 투자해야 하는 목돈이 필요하기에 당장 해당 금액이 없으면 아파트 소유권을 팔거나 채무 부담을 안고 재건축을 진행해야 하는 어려움으로 반대하는 주민들도 있다고 볼 수 있다.

 

또한 재건축 같은 경우에는 재건축을 통해 아파트 시세가 오른다면 해당 조합원 당 개발이익의 어느정도를 세금으로 부담해야 하는

'재건축 초과이익 환수제'가 있기에 이 부분이 매력 없다고 판단되는 금액 상한선이 있을 수 있다.

하지만 대부분 재건축을 함으로써 주거시설이 개선되며 위치가 좋은 지역 아래 주변 주거환경이 매력적으로 변할 수 있기에 일반적으로 해당 부동산 가격이 오르기 마련이며, 이를 위해 오래된 구축 아파트들을 사는 해당 지역 주민들은 재건축을 진행하기 위해 매우 노력 중이고 있다.

 

재건축 사업 절차 / 출처 : 국토교통부

 

2) 둔천주공 아파트 재건축 공사 중단 이유

그럼 단군 이래 최대 재건축 사업을 진행하고 있는 서울 강동구 둔천주공 아파트 재건축 사업이 갑자기 돌연 공사를 중단한 이유는 무엇일까?

 

둔촌주공 공사 중단에 앞서 '03년 10월 둔촌주공 아파트 재건축 추진위 설립 인가와 함께 기존 5,930 가구에서 1만 2,032 가구를 새로 짓는 대규모 재건축 사업이 시작되었다. 하지만 '22년 04월 공정률 52% 그리고 20층 정도의 골조 공사가 마무리된 상태에서 둔촌주공 공사는 중단되었다. 둔촌주공 공사 중단의 이유는 다음과 같다.

 

[둔촌주공 재건축 사업 공사 중단 이유]

1. 자재 가격 급격한 상승 - '16년 계약 원가 대비 약 30% 인상
2. 둔촌주공 조합과 시공사간의 갈등 - 자재값 등 비용 증가로 인한 수익 감소
3. 정부의 과도한 규제 - 조합 의견과 다른 주택도시보증공사의 분양가 가격 제안
   (3.3㎡ 당, 조합 - 3,550 만원 / 주택도시보증공사 - 2,970만원)

 

크게 위의 3가지의 이유로 각 단체와 기관의 갈등이 발생되었으며 둔촌주공 재건축 공사는 중단되었다.

결국 재건축 사업 중단을 통해 공사 지연을 통해 지연되는 공사비에 따른 이자손실액이 커져만 갔고 또한 서울시는 주택 수급 문제로 서울 부동산 안정화에 어려움을 겪게 되었다. 

 

 

3) 둔천주공 재건축 공사 재개 현황 및 둔천주공 분양가

'22년 10월 17일 드디어 둔촌주공 재건축 공사가 재개되었다.

둔촌주공 재건축 조합장, 강동구청장, 시공사 관계자 등 재건축 공사현장에서 모여 재건축 재개를 축하하였으며, 공사가 지연된 만큼 차질 없이 튼튼하고 빠르게 진행될 수 있도록 협조하겠다고 하였다. 일단 각 입장에서 중단되었던 문제사항에 대해 잘 해결이 되었다고 볼 수 있다.

 

해당 둔천주공 재건축 사업에 대해서 기존 공사 도급 금액을 3조 2292억원에서 4조 3677억원으로 약 1조 원 규모 이상을 늘리는데 합의를 하였다고 한다. 더불어 둔촌주공 분양가는 조합에서 3.3㎡당 3,700만원을 목표로 하고 있으며, 이때 조합원 1인당 추가 부담 공사액은 약 2~3억 원 규모에 달한다고 파악된다. 하지만 시공단 관계자는 분양가 3.3㎡당 4,000만원을 잡는다고 하면 조합원이 부담할 금액은 없을 수 있다고 전했다.

 

대규모 서울 재건축 사업이 재개되면서 '23년 1월 정도에 일반분양을 시작하며 이르면 '24년 말 '25년 초에 입주가 시작될 것으로 보인다. 이와 같은 대규모 서울 부동산 공급이 진행되면 현재 발생되고 있는 서울아파트 분양 연기, 분양절벽과 같은 문제는 진정되면서 집값의 안정화 등 부동산 시장에 영향을 미칠 것이다.

둔촌주공 재건축 중단 공사 현장 / 출처 : 둔촌주공 시공사업단

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[221006] 서울 아파트 분양 연기, 분양 절벽으로 인한 공급 부족

 

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