재건축 & 재개발 완벽 총정리

재건축 & 재개발 완벽 비교 분석

재건축 (Re-Construction) & 재개발 (Re-Development) 비교 및 시행주체 확인

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2022.10.19 - [경제적자유/부동산] - [221018] 둔천주공 재건축 공사 재개... 분양가는 얼마?

[221018] 둔천주공 재건축 공사 재개... 분양가는 얼마?

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목차
1) 재건축 & 재개발 사업 비교
2) 재건축 사업의 시행주체
3) 재개발 사업의 시행주체

 

1) 재건축 & 재개발 사업 비교

부동산 개발 사업을 처음 접하게 되면 재건축 그리고 재개발 사업에 대해서 듣게 된다. 하지만 의미를 하나씩 뜯어보지 않는 이상 발음도 비슷하여 재건축, 재개발 사업에 혼란스러움을 느끼는 사람이 있을 것이다.

우선 재건축과 재개발 사업의 영어로 해석되는 단어의 모습을 보면 조금 더 이해하기 쉬울 것 같다.

[영어단어로 확인하는 재건축 & 재개발]
1) 재건축 : Re-Construction (건물 등과 같은 부동산을 짓는 행위)
2) 재개발 : Re-Development (기존 대지 위에 '0'부터 '100'의 건물, 시설 등과 같은 부동산을 지어나가 지역을 만드는 행위)

이와 같이 영어로 해석된 재건축과 재개발의 어감은 확실히 구분되기에 둘간의 차이가 명확해진다.

그럼 대한민국 법에 나온 재건축과 재개발 사업의 구분은 어떻게 할지 확인해보자.

[대한민국 법으로 확인하는 재건축 & 재개발]
1) 재건축
- 정비기반시설은 양호하며 노후 및 불량 건축물에 해당하는 공동주택이 밀집한 지역의 주거환경을 개선하고자 하는 사업
- '민간사업'의 성격이 강함
2) 재개발
- 정비기반시설이 열악하며 노후 및 불량 건축물이 모여 있어 주거환경을 개선시키고자 하는 사업
- 상업 및 공업지역의 도시기능 회복 및 상권활성화를 위한 도시환경을 개선시키고자 하는 사업
- '공공사업'의 성격이 강함

법으로 확인되는 재건축과 재개발의 정의는 조금 더 명확하게 기준을 갖고 설명하는 법을 볼 수 있다.

이와 같은 재건축 그리고 재개발 사업의 정의를 기반으로 재건축과 재개발은 더욱 구분된다.

[재건축 & 재개발 사업의 특성 비교]

1) 재건축
- 안전진단 : (공통주택 재건축에 한해) 있음
- 주거이전비 등 보상 : 없음
- 현금청산자 : 매도 청구
- 초과이익환수제 : 있음
- 조합원 자격 : 건축물 & 부속토지 소유자 중 조합설립에 찬성한 자 (임의 가입)

2) 재개발
- 안전진단 : 없음
- 주거이전비 등 보상 : 있음
- 현금청산자 : 토지 수용
- 초과이익환수제 : 없음
- 조합원 자격 : 토지 or 건축물 소유자 or 그 지상권자 (의무 가입)

* 현금청산자 : 해당 사업에 진행됨에 있어 조합이 설립되지만 해당 사업에 반대하는 해당 토지, 부동산 등을 보유한 소유자

2) 재건축 사업의 시행주체

재건축 사업을 진행함에 있어 시행하는 주체는 상황에 따라 다르다.

첫 번째로 '조합에 의한 시행'이 있다.
이는 토지 등 소유자가 재건축 정비사업조합을 만들어 시행하며 조합원의 과반수 동의를 얻어 해당 지역의 시장, 군수 등 그리고 토지주택공사 등 건설업자 or 등록사업자가 함께 공동으로 시행하는 방식을 뜻한다. 즉 해당 지역의 재건축을 필요로 하는 주민들끼리 조합을 형성하여 시행하고자 하는 사업을 의미한다.

두 번째로는 해당 지역의 '시장 및 군수 등에 의한 공공시행'이 있다.
이는 천재지변 등으로 인해 해당 건축물을 긴급히 재건축을 해야 된다고 판단될 때, 해당 지역의 시장 및 군수가 직접 시행 또는 토지주택공사 or 신탁업자 등을 사업시행자로 지정하며 재건축 사업을 시행한다.

[재건축 사업 시행주체]
1) 조합에 의한 시행
2) 시장 및 군수 등에 의한 공공시행

 

 

3) 재개발 사업의 시행주체

재개발 역시 사업의 시행주체는 재개발 해당 지역 내의 토지 및 건축물의 소유자, 해당 재개발 구역 내의 토지 및 건축물 소유자들이 설립한 조합, 시장 및 군수 등과 같은 지방자치단체 및 토지주택공사 등이다.

[재개발 사업 시행주체]
1) 재개발 해당 지역 내의 토지 및 건축물의 소유자
2) 재개발 구역 내의 토지 및 건축물 소유자들이 설립한 조합
3) 시장 및 군수 등과 같은 지방자치단체
4) 토지주택공사

일반적으로 재개발 같은 경우에는 해당 재개발 지정구역 내의 토지 소유자 그리고 건축물 소유자, 지상권자들이 재개발 사업과 관련된 조합을 구성하여 토지주택공사 또는 건설업체와 함께 시행하는 편이다. 더불어 시장 및 군수 그리고 토지주택공사에서도 직접 사업 시행을 진행할 수 있으며, 이들이 사업 지행자를 지정하여 정비사업을 진행할 수 도 있다.

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